노의 2006년 11월3일와 이의 2008년 11월3일 부동산 정책...

11월 3일 같은 날 두 대통령의 부동산 정책이 발표 되었다.
그러나 2년 사이에 정책의 방향은 달라도 너무 다르다.

1. 2006년 11월 3일 노무현 전대통령의 부동산 정책

정부의 11.3 부동산정책을 보면 한숨부터 나온다. 언 발에 오줌누기요 미봉의 연속이기 때문이다. 물론 대통령은 국회 시정연설을 통해 다음 주에 강도 높은 대책을 내놓겠다고 했으니 뚜껑을 열어봐야 알겠지만 시중의 반응은 벌써부터 시큰둥하다.

11.3대책에 한숨이 나오는 까닭은 간단하다. 신도시 용적률을 높여 분양가를 낮추겠다는 계획은 판교에 비해 진일보한 것이긴 하지만 오십보백보이기 때문이다.

그렇게 해서 낮추면 평당 1800만 원짜리가 1500만원 정도로 낮추어 지겠는가. 설사 평당 1000만원으로 낮춰진다고 해도 그것이 지금의 부동산 광풍을 잠재울 수 있기는 한 것인가.

신도시발표가 나기 전 검단의 아파트 평당 금액이 700만원을 넘어섰는데, 발표가 나 시세가 엄청 뛰어 버린 지금 그 집값을 평당 800만 원 이하로 잡겠다는 정부발표를 주민들이 얼마나 비웃고 있는지 아는가 모르는가.

기반시설비용 일부를 국고로 충당하겠다는 것도 벌써부터 위헌논란에 휩싸이고 있다. 특정지역의 주민들을 위해 왜 국민세금을 쓰느냐는 것이다. 이 같은 항의에 동의하지 않지만 어쨌든 불필요한 논란을 불러일으킨 것은 11.3대책이다.

문제는 정부의 부동산대책, 그 자체가 아니다. 그것은 차순위의 문제다. 정작 중요한 것은 정부 부동산대책의 철학이다. 거듭 말하지만 한정된 자원인 부동산을 무책임한 시장경제논리에 맡긴 것부터가 문제다.

그리고 그 어설픈 시장경제논리로 출발한 각종 부동산 대책은 매번 땜질식 처방으로 결론나곤 했다. 아니 당연히 땜질식 결론이 날 수 밖에 없다.

투기적 시장논리의 길목을 지켰다가 불필요한 투기수요를 일망타진하는 방식이 아니라 이미 범죄를 저지르고 도망가는 범죄자의 뒤를 쫒아가듯 사후 약방문격으로 내놓는 정책철학과 마인드의 문제다.

강남에 집이 부족하니까 강남대체 신도시를 여기저기 만들었다. 결과는 실수요에 따른 공급이 아니라 투기수요 공급이었다. 투기판을 만들어준 것이다.

재건축이 문제가 되니까 재건축을 단속(?)했다. 결과는 기존 강남아파트가격만 올려놓은 꼴이 되었다. 물론 20년도 안된 아파트를 헐고 새로이 짓겠다는 강남주민들의 투기적 민원을 그대로 들어주란 얘기는 결코 아니다.

어쨌든 정부정책은 태풍이 불기 전 재해를 미리 예방하는 정책이 아니라 태풍이 휩쓸고 지나간 후 재해지역으로 선포하고, 많지도 않은 재해복구예산을 그나마 제때에 지급하지 못함으로써 재해민의 분통을 터뜨리게 하는 정책이다. 게다가 태풍경보조차도 없는 게 현 정부의 부동산 정책이다.

물론 비판이 쉬워서 이렇게 말하는 것은 아니다. 정부대책이 출발부터 문제라는 점을 지적하는 것이다. 거듭 말하지만 기득권자를 위한 시장논리를 혁파해야 한다.

부동산정책의 최우선 목표를 가격안정에 둔다고 하면서도 이미 여러 나라에서 실효성 있는 정책으로 검증된 정책과 제도들을 도입하기를 주저하는 정부의 설익은 시장논리가 문제의 주범이다.

일례로 가격을 정부가 통제하면 당장 건설업자들이 아파트 공급을 하지 않을 것이라는 배부른 우려가 그것이다. 그래서 몇 년 후엔 지금보다 더한 부동산 재앙이 올 것이란 것이 그들의 논리요 견해다. 그러나 분양가 자율화 이전의 아파트건설업자들이 망하지 않았다.

그럼에도 불구하고 정부가 건설업자들의 '이대로'요구를 감안하는 한, 지금의 부동산가격앙등은 만성화되고, 이것은 지금 그 조짐을 보이고 있듯이 한국경제 자체를 완전히 파멸로 이끄는 요인이 될 수밖에 없다.

그렇지 않아도 엊그제 기업연구소인 현대경제연구소조차 부동산버블의 붕괴압력이 매우 높아지고 있어 실수요자들은 신중한 판단이 요구된다는 발표가 있는 터다.

'이대로'를 감안하는 그릇된 시장논리에 서있는 한 부동산 대책은 투기수요를 따라가기 급급한 대책이 될 수밖에 없다.

특히 부동산담보부대출을 억제하고 금리를 올린다고 해도 투자처를 찾지 못한 수백조원의 부동자금이 이미 존재하는 한, 시장논리의 조그마한 틈새도 쉽사리 투기수요로 채워질 것이란 상식을 정부는 회복해야 한다.

무엇보다도 정부대책의 생명은 신뢰성이다. 수백 번 공갈, 협박해도 시장이, 국민이 이를 믿을 수 없다면 정책은 실패로 끝날 수밖에 없고, 그간의 참여정부정책이 이를 실증하고 있다.

따라서 이미 지적한 바 있지만 노 대통령은 현재의 부동산 난국을 관료들과 시장주의자들의 기술적 대처의 수준을 훨씬 뛰어 넘는 대책을 내놓아야 한다. 시중의 전문가들이 부동산 가격을 잡을 수 없을 것이란 분석이 절대 우세한 판국이다.

김두관 전 장관이 지적한 것처럼 필요하다면 대통령 긴급명령권을 발동할 수 있어야 한다. 박정희 정권이 무식하게 단행한 8.3 사채동결조치와 같은 획기적인 조치도 필요한 때다.

그리고 혁명적인 조치의 실효성을 위해 기존의 주무장관과 청와대 부동산담당 책임자와 실무진을 전격적으로 교체할 필요는 두 말할 필요도 없다.

새로운 정책기풍의 진작이 새로운 부동산정책의 시발이 되어야 한다. 그러려면 기존의 그릇된 철학에 기초한 브레인이 아니라 새로운 브레인을 가져다 써야 한다.

그것이 땜질식 처방에 이골이 난 국민에게 그나마 위안을 줄 수 있는 최소한의 조치다. 노 대통령은 지금 결단을 해야 한다.





2. 2008년 11월 3일 이명박 대통령의 부동산 정책

최근 정부에서는 부동산 가격하락을 막기위하여 다양한 부동산 완화책을 쓰고있다..

따라서 정부정책을 잘 살펴보면 내집마련의 찬스가 언제인지 판단 할수 있을 것으로 보여진다.

그럼 발표된 주요 부동산 정책을 요약하면..

 

1. 재건축 규제완화 부분

   1) 재건축시 임대주택 의무비율 삭제 : 2009년 1월

      ☞ 보금자리 주택 제도 활용 : 도시정비 허용용적율(230%내외)을 초과해 늘어나는 물량의

          30-50%를 보금자리 주택건설.

     *.보금자리주택이란?

        도시등 인근지역에 기존가격보다 15% 인하된 가격에 공공부문에서 사전예약제등으로

        맞춤형으로 건설 공급 (85㎡ 이하로 분양 70만, 임대 80만호- 10년계획)

   2) 소형의무비율완화 : 소형건설에 따른 사업성 악화 개선효과

       현행 : 60㎡ 이하 20%, 60-85㎡ 40% 이상 의무적으로 건축

       변경 : 85㎡ 이하 60%이상으로 변경  

   3) 용적율 법적 한도까지 사용가능 : 경우에 따라 약간씩 다름에 유의

       중/고층 최대 300%, 저층 최대 250%이고 재건축지구단위계획수립고시시 20% 추가인정

   4) 현재 초과이익환수제만 시행중 : 초과이익의 50%

 

2. 수도권 투기지역 및 투기과열지구 해제 : 금융정책완화

    1) 투기지역 : 담보대출규제 (LTV60% /DTI 40%)- 6억이상 ▷ LTV 60%로 (주택가치의 60%) 

       주택담보대출 1건제한  ▷ 폐지

    2) 투기과열지구 : 분양권 전매제한(3-7년) ▷ 분양가 상한 적용  

        공공택지 및 민간택지중 과밀억제권 : 전매제한

       ▷ 분양권 상한제 적용받지 않은곳

       즉시 전매가능

      수도권 100실이상 오피스텔 전매제한

      5년내 당첨사실이 있을 경우 청약 1순위 배제   
      ▷   폐지 조합원 지위 양도금지

       과밀억제권역 재건축 후분양제

                              

3. 지방 미분양주택 등

    1) 1가구 1주택자가 지방의 미분양 주택을 향후 2년내 구입할 경우 일반세율 적용하고 장기보유

       특별공제 혜택도 받음

2) 1주택 소유자가 실수요 목적으로 지반 주택 매입시 1가구 1주택          
        실수요 입증 : 근무상, 취학,질병